翻脸

　　青浦仓库均被弃用鸿海损失5.5亿元

　　2014年8月，就在鸿海集团加班赶工完成二期仓储建设后，京东商城却指出因“仓库承载标准不符要求，拒绝租用青浦仓库二期。”

　　更让鸿海感到不安的是，此后不久，京东以青浦区一期仓库因“建筑问题导致大范围漏雨”为由，悄悄将仓库整体搬迁到昆山物流集散中心。《IT时报》曾在2014年9月19日对此进行过报道，当时甚至有员工为此进行抗议。

　　“京东以方便物业维修为借口，开始大规模往外搬迁货品与设备。”杨煌铭表示，当时漏雨维修已经完成，尚不至于让京东腾空整个仓库来配合，他们曾专门发函要求京东就此行为作出说明，但京东在回复将“重申契约精神”后，迅速单方面解除了青浦仓一期合约，而根据合同，一期仓库租期要到2018年才终止。

　　为此，鸿海方面声称由于京东单方面毁约带来了巨大损失，提出了5000万左右的索赔请求。“仅二期项目建设成本、闲置成本、一期项目的闲置成本，合计共达到5.5亿元。但按照双方合同约定，京东有责任承担6个月租金的违约款项，再加上闲置成本等，共计5000万元左右。”杨煌铭说道。

　　但京东方面称，由于一期未完成漏雨问题整改，二期项目未达到使用标准，双方将按照合同约定解除合作，“同时按照6个月租金的30%承担违约责任。“京东突然拒租，导致库房没有任何招商期缓冲，给鸿海带来了巨大困难。但对方只愿意赔偿500万元的损失，这是我们不能接受的。”杨煌铭说道。

　　京东对此的回应是，鸿海集团旗下上海禾美家具有限公司交付的仓库不符合使用要求，多次沟通后未能达成一致，目前已进入法律程序，相信法院会有公正的判决。

　　截至目前，该案件正在进一步审理之中。

　　深度阅读

　　从租赁到自建：京东仓储的急刹车

　　在与昔日合作伙伴鸿海摊牌的同时，京东正在加紧自有物流仓储的搬迁与建设。

　　根据中国土地市场交易网，2014年9月10日，(京东集团)上海圆迈贸易有限公司以3445万元的价格，获得嘉定工业区挂牌出让的北区兴文路地块，总面积4.6公顷(69亩)，约合49万元/亩。据嘉定工业区方面介绍，该地块位于嘉定工业区北区，紧邻京东“亚洲一号”仓储物流基地，总面积达到46000平方米，用于“亚洲一号”仓储物流基地的二期建设。2014年12月，圆迈以5127万元的价格获得嘉定工业区挂牌出让的1205号地块，总面积6.83公顷(102亩地)，约合50万元/亩。

　　北京时间2014年5月22日晚间，京东正式登陆美国纳斯达克。据京东招股书和财报显示，从2009年至2013年，京东物流成本投入分别为1.44亿元、4.77亿元、15.15亿元、30.61亿元、41.09亿元。翻倍增长的投入背后，是大规模的圈地扩张。截至2014年底，京东已经在北京、上海、武汉、广州、重庆等全国13个城市自建大型物流仓库，总面积约为230万平方米，共拥有2045个配送站和1045个自提点。

　　其中，上海物流中心占地260亩，广州物流项目共有258亩、武汉物流项目占地250亩、成都物流中心占地400亩、北京亦庄占地200亩……京东覆盖长三角、珠三角、环渤海湾地区的18个亚洲一号的雏形已经显现出来。

　　“租赁仓储的模式前期投入较少，但后期成本较高。”一位曾参与电商标准仓库建设的人士告诉《IT时报》记者，在上海这样高租金的地方，自建仓库是更为划算的选择。“自建仓储的一次性投入较大，但后期基本没什么成本，还能借助物流园区带动周边服务产业，类似国外丰树与普洛斯模式。”

　　据《IT时报》记者了解，以青浦区二期仓库(150亩)为例，租金为0.8元/平方米/天，在京东与鸿海签署的书面协议中，按照150000平方米建筑面积计算(二三层坡道、花园不计算入内)，意味着每月要付出360万左右租金成本，一年共计4320万成本。相比之下，如果京东在嘉定区拿下同样150亩面积的工业仓储土地，需要7500万元左右成本(按照50万元/亩计算)，加上仓储设施2500元/平方米左右的土建成本，15万平方米意味着京东要付出3.75亿元左右的建设成本，共计付出成本4.5亿，相当于10年左右的租金，而工业仓储用地的使用期限是50年。

　　该人士认为，近年来电商借助物流仓储带动周边产业发展，成为地方政府最为欢迎的落地项目，而京东在上市后无疑拥有更加诱人的税收等砝码。

　　随着京东“亚洲一号”的自建仓储逐步投入运营，越来越多的租赁仓库面临着退出使用的结局，但这对京东昔日的合作伙伴来说并不好受。

　　“京东没搬走之前，青浦一二期仓库旁很热闹，餐饮服务业配套齐全，现在完全荒废掉了。”杨煌铭坦承，京东放弃合作后鸿海开始了招商，但至今还未租出。同时，由于为京东量身定制的大规模、高标准化缘故，但如今在华东地区很难找到一家同等规模的电商来接盘，“将近5个多亿的资产死在那里，对鸿海来说压力也非常大，将来有可能考虑切割后分散出租。”（来源 中国家电网）